L’assegnazione dei terreni agricoli ai soci è più onerosa in confronto a quella relativa ad altri immobili, ma non per questo meno interessante; i terreni agricoli, infatti, scontano l’imposta di registro che, seppur ridotta alla metà, è pari al 7,5% (comma 119, articolo 1, L. 208/2015). Utilizzando le disposizioni di favore introdotte dalla legge di stabilità 2016, la tassazione della plusvalenza è contenuta e a volte nulla, in quanto l’aliquota di imposta è pari all’8%, con la base imponibile che viene determinata sul valore catastale del terreno (reddito dominicale x 112,5); la aliquota sale al 10,5% per le società che nell’ultimo triennio sono risultate non operative per almeno due periodi di imposta. Si ricorda che se nel bilancio o nella contabilità ordinaria risultano riserve in sospensione di imposta è dovuta l’ulteriore imposta sostitutiva del 13%. Difficilmente in presenza di assegnazione di terreni agricoli si presenta il problema dell’Iva, se non quello della rettifica della detrazione esercitata sulle eventuali ristrutturazioni dei fabbricati rurali effettuate negli ultimi dieci anni, in ragione dei decimi mancanti. L’imposta di registro che per i terreni agricoli dal 1 gennaio 2016 è prevista nella misura del 15%, in sede di assegnazione è stabilita nella misura della metà. Se il socio assegnatario è in possesso della qualifica di coltivatore diretto o Iap iscritto nella gestione previdenziale potrebbe invocare l’esenzione dall’imposta di registro ai sensi del D.L. 194/2009; peraltro, in occasione della assegnazione, le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa e quindi l’assegnatario pagherebbe nulla.
Le società commerciali proprietarie di terreni agricoli concessi in affitto possono valutare ancor più positivamente la trasformazione in società semplice. Anche in questo caso la trasformazione agevolata è consentita se la società non coltiva direttamente i terreni ma a condizione che li abbia concessi in affitto ad altri soggetti. Infatti, il comma 115 dispone che la trasformazione agevolata si applica alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione degli immobili; relativamente ai terreni per gestione si intende la concessione in affitto. Quindi, qualora l’oggetto sociale preveda anche la coltivazione dei terreni, potrebbe essere mantenuto per la futura evoluzione dell’attività sociale; l’importante che al momento della trasformazione i terreni siano concessi in affitto. Nella operazione di trasformazione non è dovuta l’imposta di registro. La trasformazione in società semplice presenta il vantaggio che l’eventuale cessione dei terreni genera plusvalenza tassabile nell’ambito dei reddito diversi solo se il terreno è posseduto da meno di cinque anni considerando anche il periodo di possesso in capo alla società precedentemente alla trasformazione.