Il collegamento «sufficientemente diretto» con un bene immobile fa scattare l’applicazione delle regole Iva sulla territorialità dei servizi immobiliari. Le note esplicative pubblicate nell’ottobre 2015 dalla Commissione europea spiegano come interpretare il Regolamento UE 282/2011 , che reca disposizioni per l’applicazione della Direttiva 2006/112/CE sull’Iva e che – anche se nella versione modificata sarà in vigore dal 2017 – costituisce fin da ora un punto di riferimento per affrontare i casi dubbi. Le regole sull’individuazione del luogo in cui i servizi immobiliari sono “imponibili” sono contenute nell’articolo 47 della Direttiva, il quale – fissando un criterio specifico di territorialità – stabilisce che il luogo della prestazione è quello in cui è situato il bene. È un criterio che si distingue da quelli applicabili per i servizi generici in base agli articoli 44 e 45. Per comprendere, però, se un servizio è riconducibile all’articolo 47, bisogna individuare quando è relativo a beni immobili. Sul punto viene in aiuto il Regolamento UE 282/2011, secondo cui (articolo 31-bis) un servizio è relativo a immobili quando presenta un nesso «sufficientemente diretto» con tali beni (il regolamento individua anche una serie di casi d’inclusione ed esclusione). Ad ogni modo, occorre che la prestazione sia collegata a uno o più beni immobili espressamente individuati. Per la corretta applicazione dell’articolo 31-bis non rilevano né lo status del destinatario (la regola si applica sia nei rapporti B2B che B2C), né il luogo in cui è residente, così come non rileva che questi sia o meno il proprietario dell’immobile. Un’ulteriore complicazione può derivare dal fatto che spesso lo stesso soggetto realizza più operazioni nei confronti del committente.