Il trattamento Iva, imponibilità o esenzione, delle prestazioni di locazione di immobili rese nell’esercizio di un’attività economica dipende da diverse variabili, sia oggettive, come la tipologia dell'immobile, che soggettivo, ossia la qualifica (e addirittura la volontà) del locatore. Le questioni più problematiche sorgono nell'ambito dei contratti che contemplano non solo la messa a disposizione dell'immobile, ma la fornitura al locatario di altri beni e/o servizi, dovendosi in tal caso stabilire se ci si trovi di fronte ad un'operazione unica, da trattare unitariamente, oppure a più operazioni distinte, da assoggettare al regime Iva proprio di ciascuna di esse. La risposta deve essere ricercata seguendo i criteri della Corte di
Giustizia UE, tenendo presente che non sempre è possibile arrivare a soluzioni indiscutibili. Nella sentenza 27 settembre 2012, C-392/11, la Corte ha dichiarato che un contratto di locazione di immobili che preveda anche la fornitura al locatario di acqua, energia elettrica, copertura assicurativa, servizi condominiali, può configurarsi ai fini Iva come un'unica operazione, avente ad oggetto la locazione del bene e seguire, quindi, il regime proprio della prestazione principale, se in tal senso depone l'insieme delle circostanze. Nella sentenza 16 aprile 2015, C-42/14, poi, la Corte ha dichiarato che i beni e servizi collegati all'uso dell'immobile, quali energia elettrica, acqua, riscaldamento, rimozione rifiuti, forniti dal locatore al conduttore, sono in via di principio operazioni distinte rispetto alla locazione, da assoggettare autonomamente all'Iva. Tuttavia, occorre verificare caso per caso le circostanze concrete, potendo anche ravvisarsi un'unica operazione con la messa a disposizione dell'immobile; questa ipotesi ricorre, per esempio, «nella locazione di uffici chiavi in mano, pronti a entrare in funzione con la fornitura delle utenze e nella locazione di beni immobili per periodi brevi offerta con tali prestazioni senza che queste ultime ne possano essere separate».