Il comma 595 dell’articolo 1, L. 178/2020 ha introdotto la limitazione all’applicazione della cedolare secca in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti. In presenza di un numero superiore di appartamenti l’attività di locazione si presume svolta in forma di impresa. Si discute se si tratti di una presunzione assoluta oppure se si potrà dare prova della mancanza di organizzazione per poterla qualificare come attività di impresa, anche se non suona bene l’affermazione contenuta nella legge, che tale attività rientra nella attività di impresa anche se viene svolta mediante contratti stipulati da soggetti che esercitano l’intermediazione immobiliare. Le locazioni brevi per più di 4 appartamenti, per ciascun periodo di imposta, rientrano nel reddito di impresa, ma applicando il regime forfettario anziché la cedolare secca, questa modifica potrebbe consentire un elevato risparmio d’imposta. Ai fini delle imposte dirette ancorché il titolare sia una persona fisica, l’attività rientra nel reddito di impresa e precisamente nell’articolo 90, Tuir. In sostanza il reddito di impresa si determina secondo le regole catastali assumendo i ricavi risultanti dal contratto, deducendo eventualmente le spese ordinarie fini al 15% del canone e gli interessi passivi di finanziamento, ma escludendo la deduzione di tutti gli altri costi. Sembra non esserci alcun ostacolo alla applicazione del regime forfettario (articolo 1, commi 54 e ss., L. 190/2014 qualora il titolare dell’attività sia una persona fisica con ricavi non superiori a 65mila euro e non sussistendo altre cause di esclusione.