Le cessioni di fabbricati per i quali non sono stati ultimati i lavori di costruzione non sono soggette alla disciplina che prevede il regime di esenzione o imponibilità ai sensi dell'art. 10 co. 1 nn. 8-bis) e 8-ter) del DPR 633/72.
Le cessioni di immobili non ultimati, tra cui quelli classificati nella categoria F/3 (in corso di costruzione), sono ordinariamente soggette ad IVA, poiché i beni si trovano "ancora nel circuito produttivo" (cfr. circ. Agenzia delle Entrate n. 22/2013, risposte a interpello n. 241/2020 e n. 554/2022).
Il principio dell'assoggettamento ad IVA non dovrebbe, invece, concernere i fabbricati non ultimati che sono ceduti direttamente al "consumatore finale" (Cass. n. 29676/2023) o a una società di leasing (Cass. n. 34734/2022), poiché in queste ipotesi il bene si considera già uscito dal "circuito produttivo".
Se il bene sarà classificato come casa di abitazione non "di lusso", l'aliquota IVA applicabile è pari al 10% ai sensi del n. 127-undecies) della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72 (salva la facoltà di applicare l'aliquota del 4% "prima casa"). Tuttavia, l'aliquota del 10% potrebbe non spettare se l'unità immobiliare non è utilizzata dall'acquirente per "esigenze abitative" (Cass. n. 28578/2021, Cass. n. 3716/2023).