L'Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello 8.7.2025 n. 183, con riferimento al limite posto dall'art. 16 co. 2 del DL 124/2023 e dall'art. 3 co. 5 del Decreto 17.5.2024, ha affermato che, in relazione a ogni singolo progetto di investimento rilevante ai fini del credito di imposta ZES Unica, il valore della sua componente immobiliare agevolata non può essere superiore alla metà (ossia, al 50%) del valore complessivo dell'investimento agevolato.
Ciò implica che:
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il valore agevolato della componente immobiliare non può essere superiore a quello della componente non immobiliare;
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laddove l'investimento immobiliare costituisca l'unica spesa riconducibile al progetto di investimento iniziale, lo stesso non è agevolabile per l'assenza di ulteriori investimenti elegibili al credito di imposta ZES Unica in altri asset strumentali.
Pertanto, se si intendono acquistare nuovi macchinari per 270.000 euro e un immobile strumentale di costo pari a 600.000 euro, ai fini dell'agevolazione la componente immobiliare rileverà soltanto per 270.000 euro.